Битва за МКАД: аренда складов в условиях столичного дефицита

11 февраля 2022 Статьи
NOVELCO.RU
Официальный источник

Прошли те времена, когда нормой считалось доставлять заказы в течение 1-2 недель. Сегодняшние покупатели столько ждать не будут, и обратятся к тому продавцу, который сможет организовать доставку "до двери" в течение одного, максимум – двух дней. Сектор B2C ("Business-to-consumer") в Москве и Московской области развит, как никогда, и теперь в приоритете – разветвленные сети складов и хабов: как можно ближе к конечным потребителям. Это необходимо и логистическим (транспортным) компаниям, и онлайн-ритейлерам, продающим товары через интернет-магазины.

Статистика говорит сама за себя. Так, если в 2019-м году объем сделок со складами в пределах МКАД составлял 37800 м2, а в 2020-м – 25300 м2, то по состоянию на конец 2021 года этот показатель возрос до 190000 м2. Драйверами спроса стали курьерские службы и компании-грузоперевозчики. Теперь уже очевидно, что в московском регионе не просто не хватает складских площадей, а наблюдается их острейший дефицит – впервые за последние десятилетия. Между частными компаниями разразилась настоящая "битва за МКАД", и за один склад могут одновременно бороться до 5-10 конкурентов.

Переход от дефицита к нулю

Если до пандемии COVID-19 в московском регионе был просто дефицит свободных складов, то сегодня наблюдается их полное отсутствие. Так, на данный момент вакантно не более 0,2% складских площадей, что не сильно отличается от нуля. Виной тому – стремительный переход ритейлеров из реального в онлайн-сектор торговли. Каждый стремится захватить склад поближе к конечным потребителям, чтобы можно было быстро доставлять онлайн-заказы "до двери". Учитывая огромное количество интернет-магазинов, конкуренция на этом поприще огромна.

Проблема заключается в том, что с 2010 года в Москве почти не строили новых складов, и получить разрешения на такое строительство удавалось лишь единицам. В приоритете градостроительства были совсем другие объекты: жилые многоэтажки, офисные здания, торговые площадки и т.д. Похожая ситуация наблюдется и сейчас – строят что угодно, но только не склады. 

Свою лепту вносят и инвесторы, которые внимательно следят за растущими ценами на складскую недвижимость, и не упускают случая купить ее в личную собственность – с последующим получением дивидендов от аренды или продажи. В таких условиях единственный выход – строительство новых хабов в черте МКАД, так как все старые площадки уже давно поделены, и спрос на них давно превышает предложение.

Спрос большой и особенный

Основной спрос на склады наблюдается в так называемой "зоне городской логистики": в пределах 5 километров от МКАД. Как показывают подсчеты, здесь уже не хватает до 2 миллионов квадратных метров складских площадей. Именно о таких объемах неудовлетворенного спроса идет речь. Основные претенденты – операторы e-commerce, логистические и курьерские компании, стремящиеся захватить территории в непосредственной близости от Московской кольцевой автодороги. Причем, каждая из компаний не может ограничиться только одним складом в Москве, и рассчитывает на целую сеть мелких хабов и пунктов хранения.

Ситуация уже дошла до того, что ритейлеры и девелоперы конкурируют за землю с жилищными застройщиками, имеющими определенные привилегии со стороны городской мэрии. Чем это все закончится – пока непонятно, но высокий спрос – лишь часть проблемы. Вторая составляющая – несоответствие существующих складов требованиям арендаторов. Так, технологии не стоят на месте, и от складских комплексов в XXI веке ждут:

  • большей высоты потолков – для размещения многоуровневых стеллажей и подъемной техники;
  • мезонинных конструкций;
  • возможности размещения фулфилмент-центров;
  • средств автоматизации погрузки/разгрузки и распределения товаров.

Как нетрудно догадаться, больше половины складов старой застройки совершенно не соответствуют этим требованиям, и плохо подходят для современной e-commerce. Классические складские объекты класса "А" выходят из моды, и в большинстве случаев не подлежат реконструкции.

Вполне естественно, что компании из сферы интернет-торговли все чаще обращают внимание в сторону проектов built-to-suit. Они предполагают проведение строительных работ в соответствии с нуждами арендатора, который по контракту оплачивает только то, что ему нужно. При этом с владельцем объекта заключается договор покупки или долгосрочной аренды здания. В результате арендатор сам оплачивает модернизацию складских помещений, и сам принимает работу – в 100% соответствии со своими нуждами, а не нуждами владельца.

Чего ожидать, и что делать дальше?

Инвесторов и арендаторов интересуют вопросы перспективы – в какие проекты вкладывать деньги, и есть ли возможность выйти из сложившегося кризиса с минимальными потерями. Надо сказать, что повестка по состоянию на начало 2022 года весьма обнадеживающая. В пределах МКАД до 2023 года планируется ввести в эксплуатацию около 200 000 квадратных метров складских площадей. Из-за высокой стоимости земли, это преимущественно будут многоуровневые (многоэтажные) комплексы с возможностью въезда грузового автотранспорта на 2 и 3 ярус.

Девелоперы также осваивают новые для России тренды "dark store" и "dark kitchen". Первый подразумевает хранение товаров в открытом виде – без коробок и упаковок: так, как мы привыкли видеть их в магазинах. Вся продукция будет размещаться на стеллажах, с возможностью быстрого заказа онлайн. Покупатель, ознакомившись с товаром визуально, заказывает его удаленно и получает с доставкой "до двери".

В свою очередь, "dark kitchen" – это кухня, на которой готовят еду непосредственно для доставки клиенту. До недавних пор такие кухни входили только в состав ресторанов и закусочных, размещенных на центральных улицах города – с соответствующей "космической" арендной платой и такими же расценками на готовые блюда. Размещение кухонь "dark kitchen" на периферии столицы (в районе МКАД) существенно снизит арендные расходы, и позволит сохранить среднюю скорость доставки.

Если оценивать текущий момент объективно, то у арендаторов есть несколько вариантов действий:

  • Повышение арендной ставки на складские площади или привлечение брокеров с признанной экспертизой и крупными сделками по аналогичным объектам. Это позволит снизить конкуренцию, которая уже достигла невиданных масштабов: от 5 до 20 претендентов на один склад в районе МКАД;
  • Заключение договоров с девелоперами на участие в предстоящих проектах 2023-2024 годов. Текущие потребности придется закрывать по "временной схеме", но зато в перспективе это точно не приведет к убыткам. В число будущих проектов, в том числе, входит и строительство built-to-suit;
  • Работа с удаленных складов – без фокусировки на скорости доставки. Это скомпенсируется ценовой и ассортиментной политикой;
  • Использование небольших кросс-докинговых площадок (до 500 м2) в черте города, и их снабжение с хаба, размещенного за МКАД;
  • Использовать комплексный подход – с применением всех выше перечисленных методов.

Пока что арендаторы готовы платить хорошие деньги за складские площади в черте Москвы. Ставки можно удерживать на уровне 170-200% от областных, и в ближайшее время они будут только расти. Аналогичный опыт западных рынков полностью это подтверждает.

Пока можно сказать одно: склад в пределах МКАД – это высоколиквидный объект с постоянно возрастающим спросом. Это можно использовать не только для освоения неиспользуемых индустриальных зон вокруг Москвы, но и для создания большого количества новых рабочих мест.

Все новости в telegram
Битва за МКАД: аренда складов в условиях столичного дефицита
Ранее по теме
16 июня 2022 Статьи
Начиная с апреля 2022 года, Евросоюз блокирует грузоперевозки на своей территории из России и Белоруссии на большегрузном (автомобильном) транспорте. Ограничения коснулись даже транзитных грузов, и отечественные компании активно ищут выходы из сложившейся ситуации.
17 мая 2022 Статьи
Рефрижераторные прицепы (полуприцепы) широко используются в коммерческих целях с 1930-х годов как более эффективная альтернатива железнодорожным вагонам. Рефрижераторный прицеп был проектирован в различных вариациях с учетом различных торговых объемов и ограничений.
4 мая 2022 Статьи
Первые рефрижераторные контейнеры появились в 1960-х годах. Охлаждение в них обеспечивалось с помощью центральной холодильной установки через подведение к контейнеру трубы или воздуховода. Такие ГТЕ (грузовые транспортные единицы) назывались «иллюминаторными» контейнерами.
Быстрый, точный расчет АВТО перевозок
Быстрый, точный расчет АВТО перевозок

Решаем транспортные задачи любой сложности и масштаба.
Сделайте расчет и убедитесь, что транспортная компания NOVELCO предлагает лучшие цены на грузоперевозки.
Чтобы рассчитать расстояние по маршруту и рекомендованную стоимость перевозки груза заполните форму.

29 июня 2022 Статьи
Сегодня многие компании используют инструмент реверсивной логистики, активно включая ее в цепочки поставок. Что она собой представляет? Реверсивной называется логистика, при которой товары транспортируются не от поставщика клиенту, а наоборот – от получателя отправителю. Например, когда реализатор отправляет заказчику партию пива в бочонках – это прямая логистика, а когда пустые бочонки отправляются назад – обратная. Это касается не только пустой тары/упаковки, но и многих других грузов/товаров, например – технических средств, которые могут отправляться обратно поставщику для сервисного обслуживания/ремонта.
16 июня 2022 Статьи
Начиная с апреля 2022 года, Евросоюз блокирует грузоперевозки на своей территории из России и Белоруссии на большегрузном (автомобильном) транспорте. Ограничения коснулись даже транзитных грузов, и отечественные компании активно ищут выходы из сложившейся ситуации.